Покупка недвижимости в Болгарии.

[Глокая Куздра]

Алгоритм покупки недвижимости в Болгарии.
В Интернете высказывалось мнение, что риэлтор должен показывать объекты, которые в точности удовлетворяют требованиям заказчика и не возить его по не похожим на описание объектам.

По себе и своему опыту скажу, это не так. Такой подход существенно снижает качество покупки.
Человек, по своему характеру, не всегда точно понимает, что ему нужно, не может систематизировать критерий.
Мой более чем десятилетний опыт предыдущей работы с заказчиками в Интернете и собственный опыт покупки апартамента в Болгарии говорит о том, что нужно посмотреть как можно больше вариантов без всяких критериев.
Расскажу как было на своем примере.
Я в 2008 году обратился к Юрию и он меня отправил к агенству Домика в Бургасе. Выделили мне брокера @Ромашка. И давай они меня возить по всяким СБ, СветиВласам, Черноморцам.
Показывали все не то. Я уже начал злиться. Скажу что задачу я им задал серьезную, апартамент 2 комнаты только не в Меден руднике и ценой до 30т евро.
Все люди приезжают с какими-то установками в Болгарию, кто-то, что-то, где-то услышит и принимает к сведению, так же и я поступил, все мнения на себе не проверишь. Пока ездил, полностью отпал СБ, как необитаемый зимой, еще до приезда в Бургас отпала Бяла и Варна. Ездили мы так с неделю, уговорили меня посмотреть Меден Рудник, подождали осмотра и поехали. Скажу так - понравилось сразу и сильно и мне и жене. Как оказалось, требование - "только не в Меден руднике" было надуманным и идиотским, сам я этого не осознавал до того. Но когда вышел на балкон апартамента понял сразу - это мое. Озеро слева, озеро справа, море прямо. Ближайший дом в полукилометре. Цена, конечно, была выше, но реально ограничение 30т было тоже из головы, карман не тянуло заплатить и дороже. Но зато заезжай хоть сейчас, ремонт был, даже кухонька стояла. Мы так и сделали, купили стол, кровать, диван, чайник, микроволновку и посуду с парой обогревателей.

Что касается организации процесса покупки.
Неправильно ограничивать себя одним агентством, вообще не надо себя ограничивать, смотреть как можно больше, продумывать варианты и компромиссы.

Есть проверенный десятилетиями способ работы с любыми агентствами, даже самыми жуликоватыми.
Это способ наема адвоката.
Адвокат в Болгарии, это ваш помощник, поводырь, проводник и сталкер, так сказать, в море абсолютно неизвестных законов и неясного менталитета.
Он проверит и агентство и возможно знает его, проверит и недвижимость, напишет нотариальный акт, предварительный договор, если уж вам так захочется.
Но это будет ваш договор, ваш Нотариальный акт, в вашу пользу. Предупредит от подписания других документов. Гонорар адвоката не зависит от стоимости объекта и не может быть зависим от нее по законодательству Болгарии.
Также он проведет переговоры с агентством о снижении цены, и думаю, на свой гонорар скидку получит, так что общая сумма будет не выше.
То есть адвокат - это тот, кто стоит на вашей стороне, ваш проводник в чужой державе, с чужим непонятным языком и непонятными правилами. Наверное, вы уже поняли, что это ни в коем случае не должен быть юрист продавца или агенства. Обычные расценки далеко не заоблачные как может показаться, они лежат от 500 до 1500лв.
Это вполне цивилизованный путь. Им пользуются при открытии любого бизнеса за рубежом.
И еще, не платите все деньги риэлторскому агентству, обычно агентство это несколько столов и стульев и пара компьютеров. Платите прямо на Продавца. Если что-то пойдет не так и будет решаться через суд, так хотя бы Продавец имеет недвижимость, которую вы оплачиваете.

 

[Глокая Куздра]

Итак подитожим.
Вы решили купить апартамент или дом в Болгарии.
Не торопитесь приезжать, надо подумать как привезти деньги в Болгарию.
Покупать через задаток, предварительный договор - это дополнительный риск, время идёт, ситуация меняется, подумайте, надо ли вам это.
I. Деньги в Болгарию.
Есть несколько способов
Все они описаны по ссылке
II. Вы в Болгарии.
Взяли туристическую визу на месяц и приехали. Поскольку главное в недвижимости это местоположение, на втором месте - местоположение и на третьем тоже местоположение, то первым делом надо осмотреться. Для этого берете автомобиль в прокат, берете навигацию и в путь. Осматриваете побережье или горы и ищете первое из местоположений. Мы сделали также, все затраты на автомобиль на месяц вышли в 500е. Оптом - дешевле. Не надейтесь, что если вы сдадитесь какому-нибудь агенству недвижимости, то они покажут вам то, что вам нужно. Они покажут то, что им надо продать, тоесть недвижимость в том регионе, где рсположены.
Но, как только вы определились с первым местоположением, нужно подыскать гостиницу и остановиться.
III. Выбор адвоката, агенства.
По области Бургас я могу вам посоветовать адвоката и даже не одного. Желательно иметь русскоговорящего, но подойдет и чисто болгарский. Думаю, подскажут коллеги и найдем адвоката по области Варна.
Агенство можно выбирать любое. Можно большое, можно маленькое. Я бы начал не с агенства, а с недвижимости, поскольку мы не будем подменять цель средствами. Цель - покупка недвижимости, а Агенство всего лишь средство. Вы уже к этому времени исколесили всю округу и определились, где хотите жить. Идем на сайт по недвижимости http://www.imot.bg там публикует предложения не одно агенство. Смотрите что приглянулось и звоните в это агенство. На сайте процентов 99,9 предложения Агенств.
Как известно Агенство вам ни за что не скажет адреса недвижимости. Поэтому смело сдавайтесь ему и езжайте на осмотр. Но, никогда, ничего не обещайте Агенству. Не ставьте никаких подписей и не заключайте договоров. Говорите, если понравится - купим, пока смотрим. Подпись, только после того как одобрит Адвокат. Все что смотрим - как то документируем, на фото или в блокнот, чтоб потом выбирать уже в более спокойной обстановке в отеле и без давления риэлторов.
Дня через два уже можно сменить агенство и смотреть, может быть, даже, то же самое, но с другими ценами. И так пока не найдете то, что нужно.
Как нашли, не забудьте позвонить тем агенствам, которые вам помогали и поблагодарить и извиниться что покупаете не у них.
IV. Покупка
Сам процесс покупки - продажи это театр. У каждого свои роли.
Продавец объясняет вам, что это самое лучшее жилище, что можно найти, ваша же задача не вестись ни в коем случае и не обещать ничего и не изменять алгоритма. Время есть - можно смотреть.
И вот вы нашли то, что надо. Не показывайте радости, помните, каждое радостное лицо это тысячи евро, которые вы недополучите в виде скидки. Ценой интересуйтесь, но никак не обсуждайте. Обсудите объект еще раз с семьей. Поищите на других сайтах то же предложение но, возможно, за меньшие деньги.
Самое время попросить Адвоката предварительно посмотреть документы на выбранную недвижимость и поговорить с риэлтором о цене. На этом этапе весьма часты разочарования, то нет какого-то документа, то продается незаконная постройка, то нет доверенности и так далее. Это работа Адвоката. Но не унывайте и продолжайте обследование района в поиске своих второго и третьего местоположения.
V. Оформление
К этому моменту вы выбрали имот, Адвокат одобрил его.
Далее, Продавец собирает необходимые документы, справки, эскизы, Адвокат пишет нотариальный акт.
Есть несколько способов дальнейшего оформления, мы рассмотрим только самый надежный. То есть вы сразу оплачиваете сделку и получаете на руки Нотариальный акт.
Если же вы собираетесь сначала заключать предварительный договор, то должны понимать, что это всего-навсего договор о намерениях. И вы не становитесь собственником недвижимости и, может быть, даже, и не станете.
Если вы покупаете недвижимость с землей и не являетесь гражданином страны члена ЕС, то вам придется открывать фирму для того, чтобы оформить землю на эту фирму. Это тоже не очень сложно. По времени занимает примерно неделю.
Наконец, Адвокат, договорившись с Продавцом и Нотариусом, назначает дату сделки.
Если вы не владеете болгарским, вам назначается переводчик.
Приготовьтесь, вам надо будет заплатить нотариусу наличными за оформление. Эта сумма зависит от цены имота, указанной в Нотариальном акте (НА).
Цифра вычисляется довольно сложно, но можно оценить ее примерно так:
при цене в НА 10000 лева, платеж - 486 лева
при цене в НА 30000 лева, платеж - 1218 лева
при цене в НА 60000 лева, платеж - 2280 лева
при цене в НА 90000 лева, платеж - 3217 лева
В конторе Нотариуса, он зачитывает вам НА, переводчик - переводит, потом обе стороны подписывают его, подписывает и переводчик. Если вы уезжаете к этому моменту, то за вас может сделку завершить и Адвокат, для этого вы выдаете ему нотариальную доверенность, которую Адвокат вам напишет. Документы остаются пока у Нотариуса.
Далее вы, предварительно взяв реквизиты Продавца, идете в свой банк и переводите на счет Продавца обговоренную сумму, до 15000 лева можете отдать наличными.
Если сделать срочный перевод, то деньги ему поступят максимум через час. Если вы в одном банке, то моментально. После этого Продавец звонит Нотариусу и говорит, что все в порядке, деньги поступили. Тогда НА подписывает уже и Нотариус и отправляет далее по инстанции. Через три дня ваш Адвокат отдаст вам ваши экземпляры.

 

[Глокая Куздра]

VI. Дальнейшее оформление.
Вы получили Нотариальный акт, теперь вам нужно пойти в Булстат и зарегистрироваться как покупатель недвижимости, если, конечно, вы не на фирму покупали. Это надо сделать за неделю.
Сначала вам выдают Удостоверение о регистрации, карточку можно будет получить через месяц после обращения.

Не позднее 2 месяцев после оформления у Нотариуса, вам надо прийти в НАП (местные налоги) и подать декларацию на имущество.
Если у вас владелец недвижимости фирма, то недекларирование обходится от 100лв до 500 лева, а для физлиц от 20лв до 200лв.
Это вы можете, также, сделать через адвоката. Соответственно по доверенности.
Если Адвокат оформляет сделку в ваше отсутствие, то в доверенности указываются и эти действия.
Если налоги на недвижимость были оплачены Продавцом, то вы за оплаченый период налоги не платите, тогда к декларации прилагаете квитанции об оплате.

VII. Ток и вода.
Осталась самая приятная часть оформления.
Надо переписать на себя договора на водоснабжение и электроснабжение.
Водоснабжением занимается ВиК, найдите ближайший офис и обращайтесь туда.
Электроснабжение Болгарии обеспечивает несколько фирм EVN, EON и ЧЕЗ. Посмотрите кто обслуживает ваш регион.
В обе конторы захватите с собой копию нотариального акта и паспорт. Бывший собственник уже не нужен.

 

[fantik]

Маленькое дополнение. Если вы покупаете недвижимость с землей и не являетесь гражданином страны члена ЕС, то вам придется открывать фирму для того, чтобы оформить землю на эту фирму. Это тоже не очень сложно. По времени занимает примерно неделю.

 

[Глокая Куздра]

Маленькое дополнение. Если вы покупаете недвижимость с землей и не являетесь гражданином страны члена ЕС, то вам придется открывать фирму для того, чтобы оформить землю на эту фирму. Это тоже не очень сложно. По времени занимает примерно неделю.

Порядка это не меняет, только чуть - чуть документы разные.
Добавил, конечно, про фирму.

 

[Ekaterina_K]

Спасибо Куздре за детальное описание! Несколько месяцев назад я задавала вопрос о приезде и покупке за 2 недели и хочу сказать, что советчики были правы. Мы приехали в начале марта, уже ограничив регион городом Приморско. Пару раз бывали на выставках недвижимости и риэлторы всегда удивлялись этому выбору, т.к. предложений там немного. Объяснилось это тогда, когда один из них объяснил, что место объявлено заповедной зоной и широкое строительство не ведётся. Это нас вполне устраивало, т.к. после шумной Москвы хочется что-то такое, где перед тобой не будут мелькать люди. Критерии выбора (с перспективой проживания по пенсионерской программе) были таковы - южное побережье, не крупный город, но и не село, наличие моря, гор, реки, заповедников рядом, очень тихое место, но с наличием инфраструктуры и возможности медицинской помощи. Выбор был сделан ещё в Москве, в основном по отзывам посетителей форума Юрия, с учетом отзывов о месте, пляжах, чистоте моря и. т.д. (хотя если бы ничего не нашлось, мы бы ещё поездили по побережью) Ввиду ограниченности предложений основные варианты мы нашли ещё дома, однако по приезде всё выглядело иначе. Хочу сказать, что часто сайты риэлторов сделаны таким образом, что хорошие предложения увидеть нельзя. Многие "перепевают" одни и те же залежалые предложения, агенства, которые далеки от предлагаемого места, имеют портфель одинаковых предложений, не пользующихся спросом. В итоге оказалось, что наш вариант был только на одном сайте и запрятан настолько глубоко и показан столь невыгодно, что мы никогда бы не обратили бы на него внимания. Я нашла его только после сделки.
С риэлторами списывались по емейлу ещё будучи в Москве, так что с первого же дня после приезда стали приезжать агенты с предложениями, по 2 визита в день, и так целую неделю. Поскольку городок небольшой (10 улиц вдоль и 20 улиц поперёк), мы многог ходили, смотрели, и в конечном итоге уже представляли все плюсы и минусы. К концу первой недели мы уже знали, что и почему не стоит покупать. Хочу сказать, что несмотря на то, что читала в форумах, что агенства в основном должны продавать примерно за одну цену, разница достигала 6000 евро, а по одному предложению лишь один агент честно сказал, что данная квартира в залоге у банка. Агенства в основном были те, что "на слуху", вариант покупать минуя агенство не подходил ввиду ограниченности по времени, а также в связи с тем, что с независимым адвокатом связаться не удалось. Адвокат из Бургаса сказал, что Приморско далеко и нам это обойдётся дорого, дал совет найти адвоката из Царево, адвокат из Царево не ответил на запрос, а время поджимало.
До поездки меня очень волновал вопрос, можно ли купить жильё в рассрочку (при этом мы мы не хотели покупать на этапе строительства, а рассматривали акт 16, т. к. это связано с получением в будущем визы Д).
Для тех кого интересует этот вопрос, скажу, что в рассрочку можно купить практически всё жильё, рассрочку до полугода можно получить практически в 90% случаев, один из вариантов нам предлагался с рассрочкой на 2 года, сам вариант хороший, рассматривался нами как вариант № 2.
Рассрочка была нужна потому, что 1/2 суммы уже имелось, а вторая половина должна будет появиться в течение ближайшего времени (продаётся жильё в Подмосковье).
В итоге "победу" одержал риэлтор, который сам 2 года жил в Приморско и знал и те варианты, что не лежали на поверхности. Когда он привёз нас в "нашу" квартиру, чувство у меня было такое, как у Куздры - сразу стало ясно, что это "ОНО" .
За это время мы также посетили близлежащие городки - Созополь, Китен, а также Бургас, что утвердило нас в правильности нашего выбора. Созополь конечно замечательный, но туристический город, это увеличивает приток народа; в Китене всё настолько разрушено - помимо разрушенности корпусов старых баз отдыха, совершенно жуткое впечатление производит пляж, заваленный бетонными блоками и находящийся в процессе ремонта так, что на протяжении всего центра города с пляжа в город подняться невозможно... Бургас очень красив, когда к нему подъезжаешь - озера, птицы - фантастика. Однако для нас он обычный мегаполис, правда, с несколькими пешеходными "арбатами" с достаточным количеством скамеек. Мы были в первый тёплый день 18 марта - весь город вышел гулять, в том числе на прекрасные набережные. Начинаешь понимать, за что его так любят жители и почему он занимает первые места в рейтингах...
Про Приморско скажу только, что это просто "наш" выбор, для других критерии конечно могут быть иными. Пляжи там замечательные - 2,7 км северный = до бывшей резиденции Т. Живкова и 2,4 км - южный, идущий мимо ММЦ до Китена. Набережная практически везде новая, бетонная, и по ней можно гулять вдоль всего города. Но отвлеклась...
На что ушла вторая неделя? Инвестор и владелец оказался не гражданином Болгарии, вся вторая неделя ушла на согласование договора на 3-х языках, так что на оформление предварительного договора мы смогли поехать только в четверг на второй неделе. Оставили доверенность юристу нашего риэлторского агенства с тем, чтобы она оформила документы на владение до нашего приезда в сентябре 2012 г.
Сейчас полквартиры уже оплачено, оплата второй части тоже не за горами...
Побудил написать всё это разговор, что риэлтор должен показывать объекты, которые в точности удовлетворяют требованиям заказчика и не возить его по не похожим на описание объектам.
Также считаю, что должен. Вас могут привезти на объект, который полностью удовлетворяет требованиям, но на месте любая мелочь может сыграть в плюс или минус. И только совокупность факторов, которую Вы констатируете в том или ином месте, повлияет на Ваш окончательный выбор. Нас тоже возили по тем объектам, которые не только вылезали за бюджет покупки (как в ту, так и в другую сторону), но и на те объекты, которые нравились риэлтору, но совсем не подходили нам. В поездках с риэлторами можно узнать множество нюансов, которые иначе Вы никак не узнаете и сделать из этого свои выводы. В итоге при подписании договора риэлтор наш сказал - Ваш выбор отличается от 99% тех запросов, которые бывают обычно у покупателей. Он почувствовал это и предложил нам именно этот, 1% вариант.
И "победил"
Спасибо всем, кто помогал, надеюсь, что-то полезное кто-то извлечёт из моего поста.

 

[sergej]

Главное найти хорошего риелтора! Это поможет прояснить много вопросов и избежать проблем при покупке или съеме жилья.

 

[Глокая Куздра]

Главное найти хорошего риэлтора! Это поможет прояснить много вопросов и избежать проблем при покупке или съеме жилья.

Суть темы в том, чтоб не искать риэлтора, ведь он вам не нужен, с ним не жить, точнее он нужен только на время выбора жилья. Больше не понадобится.
А искать жилье, такое чтоб нравилось. Не ограничивая себя одним риэлтором.
Поэтому работая с адвокатом можно не искать риэлтора, а искать недвижимость.
Как раз риэлтор вкупе с продавцом и создает проблемы покупателям.

 

[dwt]

Назовите адвоката который будет искать недвижимость Проблемы может создать плохой риэлтор и без продавца. Не вижу никакой связи между продавцом и риэлтором.

 

[Глокая Куздра]

Назовите адвоката который будет искать недвижимость Проблемы может создать плохой риэлтор и без продавца. Не вижу никакой связи между продавцом и риэлтором.

Никакой не будет, это не его работа.
Он сделает свою - оформит сделку в интересах покупателя.

 

[fantik]

А мы тут в глухомани обходимся без риэлторов, адвокатов и прочей братии. Оббежишь несколько контор и всех делов.

 

[Глокая Куздра]

А мы тут в глухомани обходимся без риэлторов, адвокатов и прочей братии. Оббежишь несколько контор и всех делов.

Можно.
Риэлтор вообще не нужен, если знаешь где что продается. В глухомани с этим проблем нет. Каждый заяц это знает.
А без адвоката надо кулачки на счастье держать. И все путём будет.
В глухомани тоже полегче, если что обухом охальника.

 

[fantik]

При заверении сделки жилье все равно проверяется на чистоту. Да и с жуликами в селе напряг.

 

[dwt]

Тот кто знает где, что и почем продается и называется риэлтором. Это его работа. А по большому счету никто никому не нужен. Все можно делать самому.

При заверении сделки жилье все равно проверяется на чистоту. Да и с жуликами в селе напряг.

С жуликами может в селе и нормально, а вот с документами и оравой возможных совладельцев иногда и не каждый адвокат разберется.

 

[Глокая Куздра]

а вот с документами и оравой возможных совладельцев иногда и не каждый адвокат разберется.

Это так, особенно зная законодательство Болгарии по наследованию.

При заверении сделки жилье все равно проверяется на чистоту.

Простой пример из жизни, чистота изумительная.
Был дом 40 метров, на его месте построили домину 200 метров. Ее показывал риэлтор.
Адвокат риэлтора имеет доверенность от собственника из Англии на продажу дома 40 метров.
По документам дом - 40 метров.
Нотариус работает только по документам. Оформляет сделку.
Строение - незаконное. Надо узаконивать, эти затраты оговорены не были, просто сюрприз.